一、对合同关系准确定性的实务意义

1、准确确定赔偿范围。以买卖合同与承揽合同为例，若定性为承揽合同，则定作人行使随时解除权时，应对承揽人为履行合同做的准备工作与已经完成的工作成果支付合理的对价及报酬；而若定性为买卖合同，则合同解除时，买方一般无需对对方已完成之工作成果支付对价。

2、准确界定物权与债权。同上，若合同界定为加工承揽合同，则承揽人于定作人不支付价款时享有的是留置权非一般合同欠款的债权，对承揽人利益的保护及合同管辖地的确定都具有决定性影响。

3、确定合同效力的判定依据及合同最终效力。例如在一些矿权合同纠纷中，合同需要经批准才能生效。而若定性为一般的经营合同则无需经过批准即可生效。进而涉案合同最终的效力也因判定依据不同而有效或无效。

此外对合同关系的性质准确作出界定，直接决定了案由的确定及管辖地。故此，对合同关系的准确定性，是对案件在法律维度进行分析时的第一步，具有十分重要的实务意义。

二、裁判规则

（一）一份合同中，既有A类合同性质的内容，也有B类合同性质的内容，此时要分析合同最终目的、当事人权利义务关系的实质

关于本案合同的性质及效力问题。一审法院认为，双方当事人签订的《定向开发协议》和《补充协议》既有合作开发房地产的内容，也有建筑工程承包合同的条款，但双方当事人最终目的是由桂冠公司向泳臣公司支付购房对价款，泳臣公司交付预定的办公综合楼所有权给桂冠公司的一种交易。该交易行为中双方当事人权利义务关系的实质符合房屋买卖合同的本质特征。因此，本案合同应认定为名为基地定向开发，实为房屋买卖合同纠纷。泳臣公司主张本案合同应认定为商品房买卖合同。对此，一审法院认为，商品房应是由房地产开发企业开发建设并向社会不特定公众公开出售的房屋。

出售行为的社会化、公开化是商品房买卖的特征之一。本案中，当事人签订的合同名称冠有“定向开发”字样，合同内容约定由泳臣公司为桂冠公司建设办公综合楼，桂冠公司负责房地产开发全部建设资金，所建成的房屋全部由桂冠公司购买，因而本案泳臣公司所开发的该办公楼出售对象是特定的而非向社会公众出售。因此，一审法院对泳臣公司主张的商品房买卖合同性质不予支持。一审认定本案当事人所签订的《定向开发协议》、《补充协议》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的禁止性规定，属合法有效合同。

——广西桂冠电力股份有限公司与广西泳臣房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案，最高人民法院（2009）民一终字第23号

（二）分析合同内容、合同履行结果，如分析涉案主体是否具备履行合同的资格、协议履行过程等

法院观点：

关于本案合同性质，从住总公司与民福公司于2003年7月签订的《协议书一》的内容来看，“合作原则”部分约定民福公司负责将该项目集体土地变为国有开发用地，并完成合作地块的征地工作，实现场地“三通一平”（按住总公司要求，民福公司对地块因景观需要保留的部分除外），“三通一平”的土地补偿费为每亩40万元，由此可见，民福公司需要完成变更土地性质、征地、实现“三通一平”等工作，而住总公司以每亩40万元土地补偿费的形式支付报酬，即民福公司以固定价格获取合同利益，不分享项目的最终收益；

从协议履行的结果来看，北京市发改委和北京市建委《关于昌平区兴寿镇可园旅游度假用房及附属设施项目核准的批复》（证据中的点）中明确，同意北京住总公司开发建设昌平区兴寿镇可园旅游度假用房及附属设施项目，在投资及资金来源部分表述为全部由北京住总公司筹措解决。

由此可见，政府主管部门并未认可民福公司的合作开发主体资格，在民福公司2006年7月26日、2006年8月7日《关于昌平区兴寿镇可园项目合作的函》（证据中的点）中，民福公司也认可可园项目立项于住总公司名下，可见项目开发的主体为住总公司，民福公司无论是通过与住总公司签订合同还是其办理住总公司委托事务的结果，都不能成为案涉项目的开发主体，因此其主张与住总公司签订的合同是房地产前期开发合作合同依据不足。

结合协议履行过程，本院认为本案合同性质为委托合同。《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第三百九十六条规定“委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托事务的合同”。委托合同是以处理委托人事务为目的的合同，住总公司为委托人，民福公司为受托人，住总公司委托民福公司为自己办理委托事务，具体内容是委托民福公司将位于兴寿镇桃峪口风景区约700亩土地变为国有开发用地，并完成该地块的征地工作，实现场地“三通一平”。

该合同为当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。一审法院对此认定准确，予以确认。民福公司上诉主张本案合同性质为房地产前期合作开发合同依据不足，本院不予支持。

——民福置业集团有限公司与北京住总房地产开发有限责任公司一般委托合同纠纷二审民事判决书，最高人民法院（2011）民一终字第72号

（三）依据相关法律关于特定合同性质及特征之规定，对合同约定进行分析，看是否符合法定的特定类型合同的构成要件。对不符合的，依照实际法律关系定性

一审法院观点：

关于本案合同的性质及效力问题。

根据《最高人民法院关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条规定，“人民法院应根据合同法第二百三十七条规定，结合标的物的性质、价值、租金的构成以及当事人的合同权利义务，对是否构成融资租赁法律关系作出认定。对名为融资租赁合同，但实际上不构成融资租赁法律关系的，人民法院应按照实际构成的法律关系处理。”《中华人民共和国合同法》第二百三十七条规定，“融资租赁合同是出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择，向出卖人购买租赁物，提供给承租人使用，承租人支付租金的合同。”

从该规定对融资租赁合同定义中可以看出，融资租赁合同具有融资与融物相结合的特点，融资租赁关系中包括两个交易行为，一是供货人和出租人之间的买卖合同，二是承租人与出租人之间的租赁合同。两个合同相互结合，构成了融资租赁合同。

山东省高级人民法院认为，结合以上规定，对涉案合同性质分析如下：第一，本案出租人对租赁物并未实际享有所有权。本案中，虽有国泰租赁公司购买三威置业公司租赁物——商品房约定，但签订融资租赁合同时，涉案租赁物137套商品房尚属违章建筑，也未取得预售许可证，该租赁物的所有权无法转移给出租人（或买受人），事实上该租赁物所有权至今也未转移给国泰租赁公司。

第二，涉案租赁物的价值与租金差异较大，买卖合同并不实际存在。国泰租赁公司所购的137套19582.58平米的商品房，按照当时当地的同类型房价，该137套商品房价值不会低于1.6亿元，而合同约定的购房款为1亿元，该买卖合同并不是等价交换。因此，国泰租赁公司与三威置业公司间并不存在真正的买卖合同交易行为。

第三，涉案合同事实上不存在真实的租赁合同法律关系。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中所谓租赁物商品房的产权所有人是三威置业公司，三威置业公司单方对自己所属的商品房不可能产生租赁关系。一般情况下，融资租赁中的租金体现租赁物的价值。而本案的所谓租赁物的价值不低于1.6亿元，而合同约定的租金为1.05亿元，其租金并不真正体现租赁物的价值。再结合本案租赁物是商品房（住宅）特性，三威置业公司回租该租赁物既无法使用，也无法通过占有、使用而取得收益。

故本案当事人签订的合同，形式上虽有租赁条款的约定，但事实上并不存在租赁合同法律关系。第四，涉案合同属名为融资租赁合同，实为资金借贷关系。合同中约定，国泰租赁公司付给三威置业公司1亿元，三威置业公司依据20%的年利率向国泰租赁公司支付租金，若遇人民银行基准利率上调，国泰租赁公司将对租赁利率作出等额上调，即双方实际上是“借钱还钱”关系。根据上述约定再结合该院前面的分析意见，本案所述主合同仅是单纯的融资，不存在融物。国泰租赁公司与三威置业公司之间是借贷关系。即本案合同的性质是名为融资租赁实为企业间借贷。

二审法院观点：

关于案涉《融资租赁合同》的性质及效力问题根据

《中国人民共和国合同法》第二百三十七条的规定，融资租赁合同与其他类似合同相比具有以下特征：一是通常涉及到三方合同主体（即出租人、承租人、出卖人）并由两个合同构成（即出租人与承租人之间的融资租赁合同以及出租人与出卖人就租赁物签订的买卖合同）；二是出租人根据承租人对出卖人和租赁物的选择购买租赁物；三是租赁物的所有权在租赁期间归出租人享有，租赁物起物权担保作用；四是租金的构成不仅包括租赁物的购买价格，还包括出租人的资金成本、必要费用和合理利润；五是租赁期满后租赁物的所有权从当事人约定。从以上特征可以看出，融资租赁交易具有融资和融物的双重属性，缺一不可。

如无实际租赁物或者租赁物所有权未从出卖人处转移至出租人或者租赁物的价值明显偏低无法起到对租赁债权的担保，应认定该类融资租赁合同没有融物属性，仅有资金空转，系以融资租赁之名行借贷之实，应属借款合同。本案所涉《融资租赁合同》系房地产售后回租业务，出卖人和承租人均为三威置业公司，租赁物系三威置业公司在建137套商品房。在合同订立前，该租赁物已被有关行政主管部门认定为超规划建设的违章建筑；在租赁期间，该项目亦未取得商品房预售许可，故案涉商品房（即租赁物）所有权无法从出卖人三威置业公司移转至出租人国泰租赁公司。

由此产生的实际法律关系是，国泰租赁公司作为名义上的商品房买受人和出租人，并不享有租赁物的所有权，作为专业的融资租赁公司，其对案涉租赁物所有权无法过户亦应明知，故其真实意思表示并非融资租赁，而是出借款项；三威置业公司作为租赁物的所有权人，虽名为“承租人”，但实际上不可能与自己所有的房产发生租赁关系，其仅是以出卖人之名从国泰租赁公司获得一亿元款项，并按合同约定支付利息，其真实意思表示也并非售后回租，而是借款。由此可以看出，案涉融资租赁交易，只有融资，没有融物，双方之间的真实意思表示名为融资租赁，实为借款法律关系。

依照《最高人民法院关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条之规定，案涉合同应认定为借款合同。一审法院将案涉《融资租赁合同》性质认定为名为融资租赁实为企业间借款合同，定性准确，本院依法予以维持。因案涉主合同性质为企业间借款合同，故应按企业间借款合同判断合同效力，进而确定各方当事人的权利义务。

国泰租赁公司作为内资融资租赁业务试点企业，虽未取得发放贷款资质，但并没有证据表明其以发放贷款为主要业务或主要利润来源。国泰租赁公司与三威置业公司的案涉企业间借款系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，一审关于案涉主合同不符合借款合同无效情形的认定并无不当，本院对此予以维持。鑫海投资公司、鑫海担保公司关于案涉主合同无效的上诉请求不能成立，本院依法予以驳回。

——国泰租赁有限公司与山东鑫海投资有限公司、山东鑫海担保有限公司等企业借贷纠纷二审民事判决书，最高人民法院（2014）民二终字第109号

类似案例：北京瑞华赢科技发展有限公司、江苏新世界信息科技有限公司与北京瑞华赢科技发展有限公司、江苏新世界信息科技有限公司技术咨询合同纠纷申请再审民事裁定书，最高人民法院（2015）民申字第608号

（四）分析合同内容，如标的物、双方权利义务；实际履行情况；对于杂糅在案件中的一些事实，可能为另外一层法律关系

法院观点：

合同约定的租赁物为房屋，合同性质系房屋租赁合同；领先公司则称，中盛公司以领先公司分支机构的名义开展经营活动，合同性质为企业租赁合同。鉴于双方对合同的性质存在不同理解，因此应当按照合同约定的内容，并结合合同的实际履行情况来确认双方之间的法律关系。

首先，从《整体租赁合同》约定的标的物看，合同所称的整体租赁，即领先公司将面积为35000平方米的领先购物广场一期、三期及外墙广告使用权、相关面积外广场停车场一并出租给中盛公司。但双方约定的标的物不包括领先公司在领先购物广场中的全部资产，即其他固定资产、流动资金、债权和工业产权。

其次，从合同约定的权利义务看，中盛公司对标的物仅享有使用权，且房屋用途与领先公司的经营范围相同，而对领先公司之相关财产不享与企业租赁合同相符的处置权利。

再次，从合同履行情况看，领先公司将房屋等场地交予中盛公司，中盛公司亦依约交纳了房屋租金。其间，虽然中盛公司以领先公司所设的分支机构领先中盛购物中心名义从事经营活动，并使用原领先购物广场的账户，但双方签订《整体租赁合同》之时领先中盛购物中心尚未成立，且领先中盛购物中心于2012年8月3日即被领先公司申请注销。而在领先中盛购物中心被注销后，中盛公司继续使用租赁物开展经营活动。

由以上分析可以看出，《整体租赁合同》符合房屋租赁合同的一般特征，合同内容体现了双方建立房屋租赁关系的意思表示，该合同的性质应为房屋租赁合同。至于中盛公司以领先中盛购物中心名义开展的经营行为，为双方在房屋租赁合同之外形成的另一法律关系，而该法律关系并未取代双方的房屋租赁合同，从而《整体租赁合同》之房屋租赁合同性质亦没有改变。鉴此，一审法院确认本案为房屋租赁合同纠纷是正确的，故本院予以支持。

——新疆中盛优拓商务咨询有限责任公司与新疆领先实业（集团）有限责任公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书，最高人民法院（2014）民一终字第231号

类似判例：

1、江西王牌建设工程有限公司与中铁二局股份有限公司建设工程施工合同纠纷申请再审民事裁定书，最高人民法院（2014）民申字第2160号；

2、宽甸满族自治县盛海硫化铁有限公司、陈永波与宽甸满族自治县盛海硫化铁有限公司、陈永波等采矿权纠纷申请再审民事判决书，最高人民法院（2016）最高法民再254号

三、相关规定

1、《最高人民法院关于经济合同的名称与内容不一致时如何确定管辖权问题的批复》

江苏省高级人民法院：

你院苏高法〔１９９５〕２２９号请示收悉。经研究，答复如下：

正文

一、当事人签订的经济合同虽具有明确、规范的名称，但合同约定的权利义务内容与名称不一致的，应当以该合同约定的权利义务内容确定合同的性质，从而确定合同的履行地和法院的管辖权。

二、合同的名称与合同约定的权利义务内容不一致，而且根据该合同约定的权利义务内容难以区分合同性质的，以及合同的名称与该合同约定的部分权利义务内容相符的，则以合同的名称确定合同的履行地和法院的管辖权。  １９９６年１１月１３日

2、《最高人民法院关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条规定，“人民法院应根据合同法第二百三十七条规定，结合标的物的性质、价值、租金的构成以及当事人的合同权利义务，对是否构成融资租赁法律关系作出认定。对名为融资租赁合同，但实际上不构成融资租赁法律关系的，人民法院应按照实际构成的法律关系处理。”

3、最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同”的规定。